Pendaftaran Tanah

BAB II

PENDAFTARAN TANAH

A.    Pengertian

Istilah Pendaftaran tanah berasal dari kata ‘Cadastre’ dalam bahasa Belanda merupakan istilah teknis untuk suatu yang menunjukkan pada luas, nilai dan kepemilikan (atau lain-lain alas hak) terhadap suatu bidang tanah. Sedangkan kata “Cadastre” berasal dari bahasa latin “Capitastrum” yang berarti suatu register atau capita atau unit yang diperbuat untuk pajak tanah romawi (Capotatio Terrens).

 Dalam buku Hukum Agraria Indonesia, Boedi Harsono mengatakan bahwa: Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan yuridisdalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian sertifikat sebagai surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susunserta hak-hak tertentu yang membebaninya.

Kata-kata "rangkaian kegiatan" menunjuk adanya berbagai kegiatan dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah. Kata-kata "terus menerus" menunjuk kepada pelaksanaan kegiatan, bahwa sekali dimulai tidak akan ada akhirnya. Kata "teratur" menunjukkan, bahwa semua kegiatan harus berlandaskan kepada peraturan perundang-undangan yang sesuai. Pendaftaran tanah adalah suatu kegiatan administrasi yang dilakukan pemilik terhadap hak atas tanah, baik dalam pemindahan hak ataupun pemberian dan pengakuan hak baru, kegiatan pendaftaran tersebut memberikan suatu kejelasan status terhadap tanah.

Sedangkan pendaftaran tanah menurut PP No. 24 Tahun 1997 bahwa Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengolahan, pembukuan dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.

Pendaftaran tanah dapat dilakukan melalui pendaftaran tanah secara sistematis dan sporadis yaitu kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua bidang tanah di suatu wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan, baik tanah dipunyai dengan suatu hak atas tanah maupun tanah negara. Yang dimaksud dengan suatu hak adalah hak atas tanah menurut hukum adat dan hak atas tanah menurut UUPA.

B.     Dasar-dasar Hukum

Pendaftaran tanah dalam Undang-Undang Pokok Agraria diatur dalam Pasal 19 ayat (1) dan (2), bahwa :

(1)     Untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dalam Peraturan Pemerintah.

(2)     Pendaftaran tanah dalam ayat 1 pasal ini meliputi :

a.    Pengukuran, perpetaan dan pembukuan tanah;

b.    Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;

c.    Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat bukti yang kuat.

Dalam Pasal 19 ayat (1) dan (2) pemerintah ditugaskan untuk melakukan pendaftaran tanah. Selain itu pendaftaran tanah juga mewajibkan pemegang hak atas tanah untuk melakukan pendaftaran haknya. Hal ini diatur dalam beberapa pasal dalam UUPA, yaitu Pasal 23 mengenai pendaftaran Hak Milik, Pasal 32 mengenai Pendaftaran Hak Guna Usaha dan Pasal 38 mengenai Pendaftaran Hak Guna Bangunan. Sehubungan dengan itu UUPA memerintahkan diselenggarakannya pendaftaran tanah dalam rangka menjamin kepastian hukum sebagaimana yangdimaksud di atas.

Pendaftaran tanah kemudian diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah Nomor 10 tahun 1961, tetapi karena peraturan ini dianggap belum dapat memberikan hasil yang maksimal maka dilakukan penyempurnaan terhadap peraturan ini yaitu dengan berlakunya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah. Sebagai peraturan pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tersebut berlaku pula Peraturan Menteri NegaraAgraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang PendaftaranTanah. Serta Keputusan Presiden Nomor 26 Tahun 1988 Tentang Penunjukan Pendaftaran Tanah dilaksanakan oleh Badan Pertanahan Nasional.

C.    Asas-asas Pendaftaran Tanah

Pendaftaran dilaksanakan berdasarkan asas sederhana, aman, terjangkau, muktakhir dan terbuka. (PP No.24 h 1997)

1.      Asas Sederhana

Dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokok maupun prosedur pendaftaran tanah dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak.

2.      Asas Aman

Dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan dengan teliti dan cermat, sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai dengan tujuannya.

3.      Asas Terjangkau

Dimaksudkan agar pihak-pihak yang memerlukannya, terutama golongan ekonomi lemah, dapat terjangkau pemberian pelayanan pendaftaran tanah.

4.      Asas Muktahir

Dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaan dan berkesinambungan pemeliharaan data pendaftaran tanah. Data yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang mutakhir, sehingga perlu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi.

Azas mutakhir menuntut dipeliharanya data pendaftaran tanah secara terus menerus dan berkesinambungan sehingga data yang tersimpan di Kantor pertanahan selalu “up to date”, sesuai dengan kenyataan dilapangan

5.      Asas Terbuka

Dimaksudkan bahwa datanya ditujukan untuk umum, siapa saja yang berkepentingan dapat mengakses datanya.

D.    Tujuan

    Tujuan pendaftaran tanah antara lain :

1.      Kepastian hak seseorang

Maksudnya dengan suatu pendaftaran, maka hak seseorang itu menjadi jelas misalnya apakah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan atau hak- hak lainnya.

2.      Pengelakkan suatu sengketa perbatasan

Apabila sebidang tanah yang dipunyai oleh seseorang sudah didaftar, maka dapat dihindari terjadinya sengketa tentang perbatasannya, karena dengan didaftarnya tanah tersebut, maka telah diketahui berapa luasnya serta batas – batasnya.

3.      Penetapan suatu perpajakan

Dengan diketahuinya berapa luas sebidang tanah, maka berdasarkan hal tersebut dapat ditetapkan besar pajak yang harus dibayar oleh seseorang. Dalam lingkup yang lebih luas dapat dikatakan pendaftaran itu selain memberi informasi mengenai suatu bidang tanah, baik penggunaannya, pemanfaatannya, maupun informasi mengenai untuk apa tanah itu sebaiknya dipergunakan, demikian pula informasi mengenai kemampuan apa yang terkandung di dalamnya dan demikian pula informasi mengenai bangunannya sendiri, harga bangunan dan tanahnya, dan pajak yang ditetapkan.

Sedangkan menurut PP No. 24 Tahun 1997, tujuan pendaftaran tanah adalah :

1.      Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan;

2.      Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenal bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar;

3.      Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

Untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum, maka kepada pemegang hak atas tanah yang bersangkutan diberikan sertifikat hak atas tanah, sedangkan untuk melaksanakan fungsi informasi data yang berkaitan dengan aspek fisik dan yuridis dari bidang-bidang tanah yang sudah terdaftar, terbuka untuk umum.

Dalam mencapai tujuan tertib administrasi pertanahan, maka setiap bidang atas satuan rumah susun, termasuk peralihan, pembebanan dan hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun wajib didaftarkan.

E.     Sistem Pendaftaran Tanah

Ada dua macam sistem pendaftaran tanah menurut Boedi Harsono, yaitu sistem pendaftaran akta (registration of deeds) dan sistem pendaftaran hak (registration of titles). Sistem pendaftaran tanah mempermasalahkan apa yang didaftar, bentuk penyimpanan dan penyajian data yuridisnya serta bentuk tanda bukti haknya.

Baik dalam sistem pendaftaran akta maupun dalam sistem pendaftaran hak, akta merupakan sumber data yuridis. Dalam sistem Pendaftaran akta, akta-akta inilah yang didaftar. Dalam sistem pendaftaran akta, pejabatnya bersikap pasif. Ia tidak melakukan pengujian kebenaran data yang disebut dalam akta yang didaftar. Di kantor Pejabat Pendaftaran Tanah (PPT), salinan akta disimpan dan terbuka untuk umum, sedangkan pemilik hak diberikan tanda bukti berupa asli atau minuta akta tersebut.

Dalam sistem pendaftaran akta tiap kali terjadi perubahan wajib dibuatkan akta sebagai buktinya. Sehingga dalam sistem ini, data yuridis yang diperlukan harus dicari dalam akta-akta yang bersangkutan. Cacat hukum dalam suatu akta bisa mengakibatkan tidak sahnya perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta yangdibuat kemudian. Untuk memperoleh data yuridis harus dilakukan apa yang disebut title search yang bisa memakan waktu dan biaya karena memerlukan bantuan ahli. Maka kemudian diciptakanlah sistem yang lebih sederhana danmemungkinkan orang memeperoleh keterangan dengan cara yang mudah, tanpa harus mengadakan tittle search pada akta-akta yang ada yaitu sistem pendaftaran hak. Dalam sistem pendaftaran hak setiap penciptaan hak baru dan perbuatan-perbuatan hukum yang menimbulkan perubahan kemudian, juga harus dibuktikan dengan suatu akta. Tetapi dalam penyelenggaraan pendaftarannya bukan aktanya yang didaftar, melainkan haknya yang diciptakan dan perubahan- perubahannya kemudianlah yang didaftar.  Akta hanya merupakan sumber datanya.

Untuk pendaftaran hak dan perubahan-perubahannya yang terjadi, kemudian disediakan  suatu  daftar  isian, yang biasa disebut register atau di Indonesia disebut buku tanah, sehingga jika terjadi perubahan, tidak dibuatkan buku tanah baru, melainkan dicatatkan pada ruang mutasi yang disediakan pada buku tanah yang bersangkutan. Sebelum dilakukan pendaftaran haknya dalam buku tanah dan pencatatan perubahannya kemudian, oleh Pejabat Pendaftaran Tanah dilakukan pengujian kebenaran data yang dimuat dalam akta yang bersangkutan, sehingga pejabatnya dapat dikatakan bersikap aktif. Dalam sistem ini buku-buku tanah disimpan di Kantor Pendaftaran Tanah dan terbuka untuk umum. Sebagai tanda bukti hak, diterbitkan sertifikat yang merupakan salinan register, yang di Indonesia sertifikat hak atas tanah terdiri atas salinan buku tanah dan surat ukur yang dijilid menjadi satu dalam sampul dokumen.

Sistem Publikasi Pendaftaran Tanah

Sistem publikasi pendaftaran tanah tergantung pada asas hukum yang dianut oleh suatu negara dalam mengalihkan hak atas tanahnya. Ada beberapa sistem publikasi pendaftaran tanah yang dianut oleh negara-negara yang menyelenggarakan pendaftaran tanah, yakni sistem Torrens, sistem negatif dan sistem positif.

1.      Sistem Torrens

Dalam pelaksanaan sistem Torrens, setiap pendaftaran hak atas tanah sebelum dicatat dalam buku tanah, maka terlebih dahulu dilakukan pemeriksaan dan penyelidikan yang sangat teliti terhadap data yang disampaikan oleh pemohon. Kelebihan sistem Torrens dibandingkan dengan sistem negatif adalah ketidakpastian diganti dengan kepastian, biaya lebih murah dan waktu yang digunakan lebih singkat, ketidakjelasan dan berbelitnya uraian menjadi singkat dan jelas, persetujuan-persetujuan disederhanakan sedemikian rupa, sehingga setiap orang akan dapat mengurus sendiri setiap kepentingannya, penipuan sangat dihalangi, banyak hak-hak milik atas tanah yang berkurang nilainya karena ketidakpastian hukum hak atas tanah telah dikembalikan kepada nilai yang sebenarnya.

2.      Sistem Positif

Dalam sistem positif, suatu sertifikat tanah yang diberikan berlaku sebagai tanda bukti hak atas tanah yang mutlak serta merupakan satu-satunya tanda bukti hak atas tanah. Ciri pokok sistem ini adalah bahwa pendaftaran tanah/pendaftaran hak atas tanah menjamin dengan sempurna bahwa nama yang terdaftar dalam buku tanah adalah tidak dapat dibantah, kendatipun ia ternyata bukan pemilik yang berhak atas tanah tersebut. Sistem positif ini memberikan kepercayaan yang mutlak kepada buku tanah. Pejabat dalam sistem ini bersifat sangat aktif, mereka menyelidiki apakah hak atas tanah yang dipindahkan itu dapat untuk didaftar ataukah tidak, menyelidiki identitas para pihak,wewenangnya dan apakah formalitas-formalitas yang diisyaratkan untuk itu telah dipenuhi atau tidak. Menurut sistem ini hubungan antara hak dari orang yang namanya terdaftar dalam buku tanah dengan pemberi hak sebelumnya terputus sejak hak tersebut didaftar. Kebaikan dari sistem Positif ini adalah :

a.       adanya kepastian dari buku tanah;

b.      peranan aktif dari pejabatnya;

c.       mekanisme kerja dalam penerbitan sertifikat tanah mudah dimengerti oleh orang awam.

Asas peralihan hak atas tanah dalam sistem ini adalah asas itikad baik, yaitu berarti orang yang memperoleh hak dengan itikad baik akan tetap menjadi pemegang yang sah menurut hukum. Jadi asas ini bertujuan untuk melindungi orang yang beritikad baik. Untuk melindungi orang yang beritikad baik inilah perlu daftar umum yang mempunyai kekuatan pembuktian. Dengan demikian, sistem Positif ini memberikan suatu jaminan yang mutlak terhadap buku tanah, kendatipun ternyata bahwa pemegang sertifikat bukanlah pemilik yang sebenarnya. Adapun kelemahan sistem ini adalah :

a.       Peranan aktif pejabatnya akan memakan waktu yang lama;

b.      Pemilik yang sebenarnya berhak atas tanah akan kehilangan haknya olehkarena kepastian dari buku tanah itu sendiri;

c.       Wewenang Pengadilan diletakkan dalam wewenang administratif.

3.      Sistem Negatif

Menurut sistem negatif bahwa segala apa yang tercantum dalam sertifikat tanah dianggap benar sampai dapat dibuktikan suatu keadaan yang sebaliknya.Asas peralihan hak atas tanah menurut sistem ini adalah asas nemo plus yuris. Asas nemo plus yuris artinya orang tidak dapat mengalihkan hak melebihi hak yang ada padanya. Jadi pengalihan hak oleh orang yang tidak  berhak  adalah batal. Asas ini bertujuan untuk melindungi pemegang hak yang sebenarnya. Ia selalu dapat menuntut kembali haknya yang terdaftar atas nama orang lain.

Ciri pokok sistem negatif ini ialah bahwa pendaftaran tanah/pendaftaran hak atas tanah tidaklah menjamin bahwa nama-nama yang terdaftar dalam buku tanah tidak dapat untuk dibantah jika nama yang terdaftar bukanlah pemilik yangsebenarnya. Hak dari nama yang terdaftar ditentukan oleh hak dari pemberi hak sebelumnya, perolehan hak tersebut merupakan mata rantai dari perbuatan hukum dalam pendaftaran hak atas tanah. Ciri pokok lainnya dalam sistem ini adalah Pejabatnya berperan pasif artinya pejabat yang bersangkutan tidak berkewajiban untuk menyelidiki kebenaran dari surat-surat yang diserahkan kepadanya.

Kebaikan dari sistem ini adalah adanya perlindungan terhadap pemegang hak sejati. Sedang kelemahannya adalah :

a.       Peranan pasif pejabatnya yang menyebabkan tumpang tindihnya sertifikat tanah.

b.      Mekanisme kerja dalam proses penerbitan sertipikat tanah sedemikian rupa sehingga kurang dimengerti oleh orang awam.

F.     Pelaksanaan Pendaftaran Tanah / Kegiatan Pendaftaran Tanah

1.      Pendaftaran Tanah Pertama Kali

Pendaftaran tanah pertama kali ada 2 jenis, yaitu :

a.       Pendaftaran Tanah Sistematis

b.      Pendaftaran Tanah Sporadis

a.      Pendaftaran Tanah Sistematis

Pendaftaran Tanah Sistematis adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan secara serentak yang meliputi semua obyek pendaftaran tanah yang belum didaftar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan. Pendaftaran tanah secara sistematik diselenggarakan atas prakasa pemerintah berdasarkan suatu rencana kerja jangka panjang dan tahunan serta dilaksanakan diwilayah-wilayah yang ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala BPN.

Kegiatan ini meliputi ajudikasi sistematis, survei kadaster, penyediaan fasilitas dan peralatan kantor pertanahan dan penyebaran informasi tentang manfaat pendaftaran tanah melalui penyuluhan. Pendekatan ini pada dasarnya adalah program “jemput bola” yang dilaksanakan oleh Panitia Ajudikasi. Dalam operasionalnya, pendaftaran tanah sistematis dikenal dengan Proyek Administrasi Pertanahan (PAP) yang dibiayai Bank Dunia.

Kelebihan pendaftaran tanah secara sistematik dari pendaftaran tanah secara sporadik lebih cepat. Waktu pengumuman data fisik dan data yuridis dalam pendaftaran tanah secara sistematik selama 30 (tiga puluh) hari sedangkan pendaftaran tanah secara sporadik selama 60 (enam puluh) hari. Dengan didatanginya ke desa yang akan mendaftarkan tanahnya maka uang yang terbuang untuk pendaftaran tanah bagi pemohon semakin sedikit. Sehingga uang tersebut bisa dipergunakan untuk hal yang lebih berguna. Namun, kekurangan dari pendaftaran secara sistematik adalah karena prakarsanya datang dari Pemerintah, jadi diperlukan waktu untuk memenuhi dana, tenaga dan peralatan yang diperlukan. Maka pelaksanaannya harus didasarkan pada suatu rencana kerja yang tneliputi jangka waktu agak panjang dan rencana pelaksanaan tahunan yang berkelanjutan melalui uji kelayakan agar berjalan lancar.

b.      Pendaftaran Tanah Sporadik

Adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa obyek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal. Pendaftaran tanah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan, yaitu pihak yang berhak atas obyek pendaftaran tanah yang bersangkutan atau kuasanya.

Namun, terdapat beberapa permasalahan yang timbul seputar kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali, khususnya pendaftaran tanah secara sporadik.  Masalah tersebut timbul baik dari segi pendaftar maupun dari pemerintah yang berwenang itu sendiri.  Adapun beberapa permasalah tersebut, diantaranya adalah:

1)      Minimnya pengetahuan dan kesadaran masyarakat mengenai pentingnya pendaftaran tanah secara sporadik.

Kurangnya pengetahuan yang dimiliki oleh masyarakat Indonesia kerap kali menimbulkan sengketa pertanahan. Hal ini tidak hanya bagi masyarakat Indonesia yang berpendidikan rendah namun meliputi pula mereka yang berpendidikan cukup. Dalam hal masyarakat dengan pendidikan yang terbatas, biasanya di desa-desa, sebgaian besar masyarakatnya pada awalnya bahkan hingga sekarang tidak memiliki akta atas tanah mereka atau dengan kata lain tanah mereka belum terdaftar. Sebagian lainnya yang tanahnya sudah terdaftar-pun biasanya karena terdapat pendaftaran sistematik yang dilakukan oleh pemerintah sebagai program pemerintah daerah pada umumnya.

2)      Minimnya tanggung jawab pemerintah

Hal ini terkait dengan system publikasi yang dianut oleh Indonesia, yaitu system publikasi negative yang diatur dalam pasal 19 UUPA dan aturan pelaksanaannya PP 10/1961 tentang Pendaftaran Tanah dicabut oleh PP 24/1997, yang pada dasarnya sertifikat hanya sebagai salah satu tanda bukti hak atas tanah, sebagai tanda bukti yang kuat, tapi tidak mutlak. Hal ini dapat berimplikasi negara tidak bertanggung jawab sepenuhnya terhadap data yang disajikan, konsekwensinya sertifikat tidak menjamin kepastian hukum. Alasan pemberlakuan sistem negatif (tidak murni) oleh karena pelaksanaan sistim positif membutuhkan banyak waktu, tenaga dan biaya, sedangkan dengan sistim negatif penyelenggaraan dapat dilaksanakan dalam waktu yang lebih singkat. Masalah yang kedua ini tidak hanya berlaku atau timbul dalam hal pendaftaran tanah secara sporsdik, namun juga pendaftaran tanah yang lainnya.

3)      Prosedur pelayanan pendataran pertanahan rumit dan berbelit-belit

Birokrasi Badan Pertanahan Nasional sering kali membuat “ketentuan-ketentuan” yang menyimpangi peraturan sehingga menyulitkan masyarakat yang ingin mendaftarkan tanahnya.

4)      Tidak ada kepastian waktu mengenai lamanya prosedur pendaftaran tersebut

Ketidak pastian jangka waktu pelaksanaan prosedur pendaftaran tanah disebabkan oleh adanya prosedur pelayanan yang rumit dan berbelit-belit.

5)      Adanya Penyimpangan biaya pendaftaran tanah

Masih menjamurnya praktik KKN (Korupsi, Kolusi, dan Nepotisme) dikalanagna pejabat, tidak terkecuali pejabat di Badan Pertanahan Nasional, membuat biaya pendaftran tanah merupakan suatu proses yang mahal. Dengan biaya yang harus dikeluarkan oleh si pendaftar berkali kali lipat biaya yang semestinya dibayarkan oleh pendaftar.

2.      Pendaftaran Tanah untuk Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah

Pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian. Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan diatasnya.

Data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum, bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebani. Pemeliharaan data pendaftaran tanah bisa dilakukan dengan Peralihan dan Pembebanan Hak dan Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah

a.      Peralihan Hak

Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali melalui lelang, hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang. Pembuatan akta wajib dihadiri oleh para pihak oleh para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan atau kuasanya dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 orang saksi yang memenuhi syarat untuk bertindak sebagai dalam perbuatan hukum itu.

Akta PPAT merupakan dasar yang kuat untuk pendaftaran pemindahan dan pembebanan hak atas tanah, maka PPAT bertanggung jawab untuk memeriksa syarat-syarat untuk sahnya perbuatan hukum, dengan mencocokkan data yang terdapat dalam sertifikat dengan daftar-daftar yang ada dikantor Pertanahan.

Dalam waktu 7 hari kerja sejak akta PPAT ditandatangani, maka PPAT yang bersangkutan wajib menyampaikan akta yang dibuatnya beserta dokumen-dokumen yang bersangkutan kepada Kantor Pertanahan, wajib didaftarkan secara tertulis kepada para pihak yang bersangkutan.

b.      Peralihan hak melalui lelang

Peralihan hak melalui pemindahan hak dengan lelang hanya didaftar jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat pejabat lelang. Untuk menghindari terjadinya pelelangan umum yang tidak jelas obyeknya, Kepala Kantor Lelang wajib meminta keterangan yang paling muktahir mengenai tanah atau satuan rumah susun yang akan dilelang dari Kantor Pertanahan. Permintaan keterangan dimaksud diajukan selambat-lambatnya 7 hari kerja sebelum suatu bidang tanah atau satuan rumah susun dilelang, baik dalam rangka lelang eksekusi maupun lelang non eksekusi. Keterangan dimaksud akan diberikan oleh Kepala Kantor Pertanahan paling lambat 5 hari kerja setelah diterimanya permintaan informasi tersebut.

Keterangan mengenai obyek lelang harus tetap diterbitkan meskipun tanah atau satuan rumah susun yang menjadi obyek lelang tersebut sedang dalam sengketa atau dalam status sitaan, karena keterangan ini sangat penting bagi Pejabat Lelang untuk memperoleh keyakinan tentang obyek lelang. Untuk mendaftarkan peralihan hak yang diperoleh melalui lelang, dokumen yang diperlukan sebagai syarat yang harus disampaikan kepada Kepala kantor Pertanahan adalah sebagai berikut:

-  Kutipan risalah lelang yang bersangkutan

(a) sertifikat Hak milik atau satuan rumah susun atau hak atas tanah yang dilelang jika bidang tanah yang bersangkutan sudah terdaftar, atau (b) dalam hal sertifikat tersebut tidak diserahkan kepada pembeli lelang eksekusi diperlukan surat keterangan dari Kepala kantor lelang mengenai alasan tidak diserahkannya sertifikat tersebut, atau (c) jika bidang tanah yang bersangkutan belum terdaftar, diperlukan surat-surat yang berkaitan dengan bidang tanah yang belum terdaftar

-  Bukti identitas pembeli lelang

-  Bukti pelunasan harga pembelian

c.       Peralihan hak karena pewarisan

Peralihan hak karena pewarisan terjadi karena hukum pada saat pemegang hak yang bersangkutan meninggal dunia. Pendaftaran peralihan hak karena pewarisan wajib didaftar dalam rangka memberikan perlindungan hukum kepada para ahli waris dan demi tertibnya Tata Usaha Pendaftaran Tanah serta akuratnya data yuridis bidang tanah yang bersangkutan. Ketentuan peralihan hak dengan pewarisan :

Bagi tanah yang sudah terdaftar, dokumen yang diperlukan untuk pendaftarannya adalah (1) sertifikat tanah yang bersangkutan, (2) surat kematian pemegang hak dan surat tanda bukti sebagai ahli waris. Jika bidang tanah dimaksud belum didaftar, wajib diserahkan dokumen-dokumen (1) surat bukti hak, (2) surat keterangan kepala desa/kelurahan mengenai dikuasainya tanah tersebut oleh pemegang hak dan (3) surat keterangan dari kantor Pertanahan atau surat dari yang bersangkutan untuk daerah yang terpencil diperkuat oleh Kepala Desa/kelurahan, bahwa bidang tanah dimaksud belum bersertifikat.

Apabila penerima waris terdiri dari satu orang, maka pendaftaran peralihan hak dilakukan kepada orang tersebut sesuai dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris, namun bila penerima warisan lebih dari satu orang, tetapi bidang tanah tersebut jatuh kepada seorang penerima waris sebagaimana diterangkan dalam surat tanda bukti sebagai ahli waris dan akta pembagian waris, maka pendaftaran peralihan hak dilakukan kepada yang bersangkutan.

Apabila hak atas tanah atau satuan rumah susun yang menurut akta pembagian waris harus dibagi bersama antara beberapa penerima warisan atau waktu didaftar belum ada akta pembagian warisnya, peralihan haknya didaftar atas nama para penerima waris sebagai hak bersama berdasarkan surat tanda bukti sebagai ahli waris dan atau akta pembagian waris tersebut. Yang dimaksud dengan surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat berupa akta keterangan hak mewaris, surat penetapan ahli waris atau surat keterangan waris.

d.      Pembebanan Hak

Pembebanan hak Tanggungan pada hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun, pembebanan Hak Guna Bangunan atas Hak milik dan pembebanan lain pada hak atas tanah atau satuan Rumah susun yang ditentukan dengan peraturan perundang-undangan, dapat didaftar jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

e.       Pendaftaran Perubahan Data pendaftaran lainnya

1)      Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah

Pendaftaran perpanjangan jangka waktu hak atas tanah dilakukan dengan mencatat pada Buku tanah dan sertifikat hak yang bersangkutan berdasarkan keputusan Pejabat yang berwenang yang memberikan perpanjangan jangka waktu hak yang bersangkutan. Perpanjangan jangka waktu suatu hak tidak mengakibatkan hak tersebut hapus atau terputus, sehingga pendaftaranya tidak perlu dibuatkan buku tanah dan sertifikat baru.

2)      Pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang tanah

-          Pemecahan

Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan, satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipecah secara sempurna menjadi  beberapa bagian yang masing-masing merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula. Untuk setiap bidang dibuat surat ukur, buku tanah dan sertifikat sebagai pengganti surat ukur, buku tanah dan sertifikat  asalnya.

-          Pemisahan

Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan dari satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat dipisahkan sebagian atau beberapa bagian, yang selanjutnya merupakan satuan bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula.

-          Penggabungan

Atas permintaan pemegang hak yang bersangkutan dua buah bidang tanah atau lebih yang sudah didaftar dan letak berbatasan yang kesemuanya atas nama pemilik yang sam, dapat digabung menjadi satu satuan bidang baru jika semuanya dipunyai dengan jenis hak yang sama dan bersisa jangka waktu yang sama.

3)      Pembagian Hak Bersama

Pembagian hak bersama atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun menjadi hak-hak masing-masing pemegang hak bersama di daftar berdasarkan akta yang dibuat PPAT, yang membuktikan kesepakatan antara pemegang hak bersama mengenai pembagian hak bersama tersebut.

4)      Hapusnya hak atas tanah dan hak milik satuan rumah susun

Pendaftaran hapusnya hak atas tanah, hak pengelolaan dan hak milik atas satuan rumah susun dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan dengan membubuhkan catatan pada Buku Tanah dan Surat Ukur serta sertifikat hak yang bersangkutan, berdasarkan:

-          Data dalam Buku Tanah yang disimpan di Kantor Pertanahan, jika mengenai hak-hak yang dibatasi masa berlakunya;

-          Salinan Surat Keputusan Pejabat yang berwenang mengenai hak yang bersangkutan telah dibatalkan atau dicabut;

-          Akta yang menyatakan bahwa hak yang bersangkutan telah dilepaskan oleh pemegang haknya

5)      Peralihan dan Hapusnya Hak Tanggungan

Pendaftaran peralihan Hak tanggungan dilakukan dengan mencatatnya pada Buku tanah dan Sertifikat hak Tanggungan yang bersangkutan dan pada Buku tanah serta sertifikat hak yang dibebani berdasarkan surat tanda bukti beralihnya piutang yang dijamin karena cessie, subrogasi, pewarisan atau penggabungan serta peleburan perseroan.

6)      Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan pengadilan

Panitera pengadilan wajib memberitahukan kepada Kepala kantor Pertanahan mengenai isi Putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap dan penetapan Ketua Pengadilan yang mengakibatkan terjadinya perubahan pada data mengenai bidang tanah yang sudah didaftar atas satuan rumah susun untuk dicatat pada Buku Tanah yang bersangkutan dan sedapat mungkin pada sertifikat dan daftar-daftar lainnya.

7)      Perubahan Nama

Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah sebagai akibat pemegang hak yang ganti nama dilakukan dengan, mencatatnya di dalam buku tanah dan sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang bersangkutan berdasarkan bukti mengenai ganti nama pemegang hak tersebut sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

f.        Penerbitan Sertifikat Pengganti

Atas permohonan pemegang hak, diterbitkan sertifikat baru sebagai pengganti sertifikat yang rusak, hilang, menggunakan blanko yang tidak digunakan lagi atau yang tidak diserahkan oleh bekas pemegang hak kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi. Dengan adanya sertifikat pengganti, maka sertifikat lama dimusnahkan. Pengganti sertifikat di atas dicatat dalam buku tanah yang bersangkutan.

Permohonan sertifikat pengganti hanya dapat diajukan oleh pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan atau pihak lain yang merupakan penerima hak berdasarkan akta PPAT atau Kutipan Risalah Lelang. Dalam hal pemegang hak atau penerima hak sudah meninggal dunia, maka permohonan sertifikat pengganti dapat diajukan oleh ah ahli warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti sebagai ahli warisnya. Permohonan pengganti sertifikat yang hilang disertai pernyataan dibawah sumpah dari yang bersangkutan di hadapan Kepala kantor Pertanahn atau Pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya sertifikat hak yang bersangkutan.

Penerbitan sertifikat pengganti didahului dengan pengumuman satu kali dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya pemohon. Jika dalam waktu 30 hari sejak dimuatnya pengumuman tidak ada keberatan atau jikapun ada namun menurut penilaian Kepala Kantor Pertanahan keberatan tersebut dianggap tidak beralasan, maka sertifikat pengganti diterbitkan. Jika keberatan tersebut dianggap beralasan, maka Kepala kantor Pertanahan menolak menerbitkan sertifikat pengganti. Mengenai dilakukannya pengumuman dan penerbitan serta penolakan penerbitan sertifikat baru, oleh kepala kantor Pertanahan dibuatkan berita acara.

Penggantian sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam lelang eksekusi, didasarkan atas surat keterangan dari kepala kantor lelang yang bersangkutan yang memuat alasan tidak dapat diserahkannya sertifikat tersebut kepada pemenang lelang. Kepala kantor Pertanahan mengumumkan telah diterbitkannya sertifikat pengganti untuk hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun dan tidak berlakunya sertifikat yang lama, dalam salah satu surat kabar harian setempat atas biaya pemohon.